تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه ملک طبق قانون چیست؟

 دستور تخلیه زمانی صادر می‌شود که قرارداد اجاره طبق قوانین و شرایط قانونی انجام شده و موجر به تمامی الزامات اجاره‌نامه پایبند بوده باشد. اما حکم تخلیه زمانی صادر می‌شود که شرایط قانونی مانند تأیید کتبی اجاره و حضور شواهد مورد نیاز در اجاره‌نامه رعایت نشده باشد و نمی‌توان به مبنای قانونی دستور تخلیه داد. در این صورت، موجر مجبور به اقدامات قانونی برای درخواست حکم تخلیه می‌شود.

از دیدگاه کلی، هر دو حکم تخلیه و دستور تخلیه به نفع موجر است. به ویژه زمانی که مستاجر پس از انقضای مدت قرارداد اجاره از تخلیه ملک امتناع می‌کند. در هر دو حالت، درخواست از سوی موجر صادر می‌شود و مستاجر را به تخلیه ملک ملزم می‌کند.

بسیاری اشتباها حکم تخلیه را با دستور تخلیه اشتباه می‌گیرند. اما قانونگذار بین این دو مفهوم تفاوت قائل بوده و برای هر کدام احکام و قوانین مختلفی را در نظر گرفته است. در نتیجه، آشنایی با قوانین مرتبط با این دو مفهوم و درک دقیق تفاوت‌های آنها برای هر دو طرف، یعنی موجر و مستاجر، بسیار حیاتی است.

در این مقاله، پس از تبیین مفاهیم حکم تخلیه و دستور تخلیه، به بررسی تفاوت‌ها و اختلافات میان آنها در شرایط صدور، روند اجرا، طرفین دعوا، مراجع صالح رسیدگی، نحوه جبران خسارت و قوانین مرتبط پرداخته می‌شود.

حکم تخلیه و دستور تخلیه چیست؟

پس از بیان اطلاعات ابتدایی درباره حکم تخلیه و دستور تخلیه در بخش قبلی مقاله، برخی از خوانندگان ممکن است این سوال را مطرح کنند که به طور کلی حکم تخلیه و دستور تخلیه چیست؟ لذا در اینجا به این پرسش پاسخ داده می‌شود. در ابتدا توضیح مختصری درباره مفهوم هر دو مفهوم ارائه می‌شود.

حکم تخلیه

حکم تخلیه به مجوزی اشاره دارد که طبق قوانین و مقررات، در زمان پایان مدت اجاره نامه به درخواست موجر صادر می‌شود. این حکم، به موجر اجازه می‌دهد تا مستأجر را به تخلیه ملک مسکونی، تجاری و غیره، اجبار کند. در صورتی که مدت اجاره به اتمام نرسیده باشد، اجاره‌نامه مشخصی وجود نداشته باشد یا شواهد مورد نیاز مانند شاهد حضور نداشته باشد، موجر باید با ارائه دادخواست به شورای حل اختلاف یا دادگاه محل واقعیت ملک، اقدام به تخلیه ملک نماید.

بیشترین استفاده از حکم تخلیه در قراردادهای اجاره رخ می‌دهد، اما برخی از قراردادهای اجاره مشمول دستور تخلیه نمی‌شوند. در این حالت، به دلیل عدم وجود شرایط ضروری، بدون توجه به نوع استفاده از ملک، موجر می‌تواند با تقاضای تخلیه به دادگاه یا شورای حل اختلاف مراجعه کند.

دستور تخلیه

مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، قانونگذار حق و امتیازی را برای موجر یا مالک تعیین نموده است که به نام “دستور تخلیه ملک” معروف است. طبق این حق قانونی، هنگامی که مدت زمان اجاره توسط مستأجر به پایان رسیده و موجر درخواست تخلیه ملک را داشته و مستأجر از تخلیه ممتنع باشد، موجر مجاز به درخواست تخلیه ملک می‌شود. لازم به ذکر است که دعوای دستور تخلیه ملک از دعاوی غیرمالی اعتباری است.

تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در شرایط صدور تخلیه

تفاوت اساسی حکم تخلیه و دستور تخلیه در شرایط صدور آن است، که قانونگذار برای این امر (دستور تخلیه) مستند به قانون روابط موجر و مستاجر 1376 این دو را از هم جدا کرده است. با ترکیب این شرایط، درخواست و صدور دستور تخلیه امکان‌پذیر می‌شود.

 

شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه:

1. وجود تعیین مدت در قرارداد اجاره
2. قرارداد اجاره برای اماکن تجاری یا غیرتجاری بوده و بدون سرقفلی باشد
3. دو شاهد معتبر زیر قرارداد اجاره امضاء کرده باشند
4. مدت اجاره به پایان رسیده باشد
5. قرارداد اجاره به صورت دو نسخه تنظیم و امضاء شده باشد

در صورتی که قرارداد اجاره به صورت شفاهی صورت گرفته و واژه “سرقفلی” در آن ذکر نشده باشد یا قرارداد بدون حضور شاهد امضا شده باشد، مالک (موجر) قادر به اقدامات فوری از طریق دستور تخلیه نیست و باید از طریق حکم تخلیه اقدام نماید. لازم به ذکر است که مالک باید بعد از انجام بررسی‌های قضایی لازم، درخواست تخلیه را با استناد به حکم تخلیه صادر کند.

فرق حکم تخلیه با دستور تخلیه در طرفین دعوا

در بخش قبلی مقاله به تعریف حکم تخلیه و دستور تخلیه پرداخته و تفاوت این دو در شرایط صدور تخلیه مورد بررسی قرار گرفت. حال در این بخش، به بررسی تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه در طرفین دعوا خواهیم پرداخت.

یکی از شرایط اساسی صحت قرارداد اجاره، تعیین مدت مشخص آن است که باید به صراحت در قرارداد ذکر و مندرج شود. قانونگذار نیز در ماده 474 قانون مدنی، این امر را به طور صریح ذکر کرده است. اگر موجر به استناد به این ماده، حق اجاره عین مستأجره را به او داده باشد، او می‌تواند منافع عین مستأجره را به شخص دیگری واگذار کند تحت عنوان قرارداد اجاره. در این صورت، مستأجر جدید به عنوان اجاره‌دهنده مستأجر اصلی شماره می‌شود، زیرا به دلیل اختیاری که موجر (مالک اصلی) به او داده است، او مجاز به انعقاد قرارداد جدید است.

بطور کلی، برای تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در طرفین دعوا، باید به قرارداد اجاره مراجعه کرد. زیرا در این قرارداد، اهمیتی ندارد که حکم تخلیه یا دستور تخلیه صادر شده باشد، بلکه مهم است که کدام شخص موجر است. موجر می‌تواند هم مالک عین و هم مالک منفعت باشد و بر اساس این ویژگی، قرارداد اجاره را انعقاد دهد.

تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در مرجع صالح به رسیدگی

در مورد تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه در مرجع صالح به رسیدگی، باید به بند ب از ماده 9 قانون شورای حل اختلاف توجه کرد. این ماده مشخص می‌کند که مرجع صالح برای رسیدگی به حکم تخلیه و دستور تخلیه، بدون توجه به اینکه آیا به صورت عادی یا رسمی تنظیم شده باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. باید توجه داشت که اجاره‌نامه‌هایی که برای سال 1356 یا قبل از آن منعقد شده‌اند، نمی‌توانند به شورای حل اختلاف مراجعه کنند و باید به دادگاه صالح مراجعه کنند.

با توجه به حق سرقفلی در قرارداد، تفاوتی بین قراردادهایی که حق سرقفلی در آن‌ها پیش‌بینی شده و قراردادهایی که حق سرقفلی در آن‌ها پیش‌بینی نشده است، وجود دارد. اگر در قرارداد حق سرقفلی ذکر نشده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به حکم تخلیه مستاجر، شورای حل اختلاف خواهد بود که قابل تجدید نظرخواهی و واخواهی است. اما اگر حق سرقفلی در قرارداد ذکر شده باشد، مرجع صالح دادگاه محل وقوع ملک است.

در مورد دستور تخلیه، این دستور بدون تشکیل جلسه رسیدگی و خارج از نوبت صادر می‌شود و این رای قابل اعتراض و تجدید نظرخواهی نمی‌باشد. تنها زمانی که مستاجر مدعی تمدید اجاره باشد، می‌تواند از طریق دادگاه عمومی شکایت خود را ثبت کند، اما این امر موجب توقیف اجرای دستور تخلیه نمی‌شود. فقط در صورتی که مستندات کافی برای ادعای خود داشته باشد، دادگاه صالح پس از گرفتن تامین مناسب، قرار توقیف اجراییه را صادر می‌کند.

 

 

تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در نحوه اجرا

برای توضیح تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در نحوه اجرا، ابتدا باید آگاه باشیم که صدور اجرائیه بدون درخواست موجر انجام نمی‌شود و شرایط صدور آن تنها در حکم تخلیه اعمال می‌شود. تا زمانیکه مالک، چه مالک عین باشد و چه مالک منافع، درخواست ندهد، صدور اجرائیه اتفاق نمی‌افتد. اما در دستور تخلیه، درخواست اجراییه وجود ندارد.

در حکم تخلیه، بعد از صدور رای و قطعی بودن آن، اجرائیه به درخواست موجر صادر می‌شود و مستاجر ملک را در مدت 10 روز از زمان ابلاغ اجرائیه باید تخلیه کند؛ در غیر این صورت، دادگاه به عنوان مرجع صالح به رسیدگی و اجرای اجرائیه و تخلیه ملک می‌پردازد، اما این اتفاق تنها در صورتی اتفاق می‌افتد که مبلغ ودیعه، نزد مالک، چه مالک عین باشد و چه مالک منافع، به حساب دادگستری واریز شده باشد.

در دستور تخلیه، مامور ابلاغ باید ظرف مدت 24 ساعت دستور را به مستاجر ابلاغ کرده و در نسخه دوم آن را رسید دریافت کند و اگر مستاجر از دادن رسید امتناع کند، باید آن را در ابلاغ نامه ذکر کرده و ظرف 3 روز نسبت به اجرای دستور تخلیه اقدام کند.

درباره تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در نحوه جبران خسارت، در قرارداد اجاره‌ای که بین موجر و مستاجر منعقد می‌شود، مستاجر می‌تواند به عنوان مالک منافع عین عمل کند و می‌تواند در آن دخل و تصرف داشته باشد تا جایی که باعث تلف عین مستاجره نشود. اما اگر در زمان تصرف مستاجر خسارتی به ملک وارد شود، مستاجر ملزم به جبران آن خسارت می‌باشد.

در حکم تخلیه، اگر عبارت “سرقفلی” در قرارداد اجاره ذکر شده باشد، اقدامات لازم از طریق دادگاه انجام می‌شود. علاوه بر این، درخواست‌ها و ادعاهای مرتبط با پرداخت‌های معوقه، جبران خسارت و موارد مشابه نیز می‌تواند در دادخواست مطرح شود. در صورتی که در قرارداد سرقفلی ذکر نشده باشد، همچنان می‌توانید همزمان با صدور حکم تخلیه، درخواست پرداخت مطالبات معوقه و خسارت را نیز مطرح کنید.

اما در دستور تخلیه، اگر به عنوان مالک، چه به عنوان مالک عین و چه به عنوان مالک منافع، خسارتی از سوی مستاجر به وقوع پیوسته باشد و یا مستاجر از پرداخت قبوض مصرفی مانند آب، برق، گاز و شارژ ساختمان خودداری کند، می‌توانید به صورت جداگانه، خسارت و بدهی خود را مطالبه کنید. اطلاعات مربوط به پرونده را به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارائه داده و از آن‌ها بخواهید مبلغ ودیعه را به مستاجر بازپرداخت نکنند.

در دنیای امروزی مشاوره حقوقی برای حل مسائل روزمره امری ناگزیر خواهد بود لذا در صورتی که تمایل به مشاوره حقوقی تلفنی با وکیل یا مشاوره آنلاین دارید گروه حقوقی فرشاد قاسمی آماده است به سوالات حقوقی شما عزیزان به صورت مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین پاسخ دهند .

لذا در صورت  نیاز به اطلاعات بیشتر درباره تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه دارید، می‌توانید به کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی فرشاد قاسمی مراجعه کرده و با وکلای گروه حقوقی آنجا مشورت کنید. آن‌ها آماده‌اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی، به سوالات شما عزیزان در این زمینه پاسخ دهند.

*لازم به ذکر است به دلیل شرایط بد اقتصادی کسانی که توانایی پرداخت حق المشاوره ندارند می توانند از طریق وب سایت و چت آنلاین مشاوره حقوقی رایگان با گروه حقوقی فرشاد قاسمی دریافت کنند.

 

سوالات متداول در مورد حکم تخلیه و دستور تخلیه

 

1- تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه چیست؟ تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه این است که هر دو نوع دستور بعد از پایان مهلت قرارداد توسط موجر یا مستاجر صادر می‌شود. اما در حکم تخلیه، اگر شرایط مورد نیاز موجر و مستاجر طبق قانون رعایت نشده باشد، صادر می‌شود. برای مشروح‌ترین توضیحات به متن مقاله مراجعه کنید.

2- تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در طرفین دعوا چیست؟ در صورتی که دعوا بین موجر و مستاجر باشد، موجر به عنوان خواهان و مستاجر به عنوان خوانده عمل می‌کند. اما اگر دعوا بین دو مستاجر باشد، مستاجر اول به عنوان خواهان و مستاجر دوم به عنوان خوانده عمل می‌کند. برای اطلاعات بیشتر به متن مقاله مراجعه کنید.

سخن آخر

در این مقاله به تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه طبق قانون پرداختیم لازم به ذکر است مطالعه ی مقاله هیچ گاه جایگزین مشاوره حقوقی نخواهد بود چرا که هر پرونده موضوع منحصر به فرد خود را دارد لذا در صورتی که در این خصوص نیاز به مشاوره حقوقی  دارید کارشناسان گروه حقوقی فرشاد قاسمی آماده پاسخگویی به سوالات شما به صورت مشاوره حقوقی تلفنی یا مشاوره حقوقی آنلاین هستند.

* لازم به ذکر است به دلیل شرایط بد اقتصادی کسانی که توانایی پرداخت حق المشاوره ندارند می توانند از طریق وب سایت و چت آنلاین مشاوره حقوقی رایگان با گروه حقوقی فرشاد قاسمی دریافت کنند.